2015年已过大半，楼市在持续宽松的政策下逐渐回暖。回望前三季度，楼市风云变幻，政策也是一波未平一波又起，“央妈”“任性”连续降息降准，不仅让股市犹如过山车，楼市也深受影响。

“十一”小长假在即，很多家庭除有出游计划外，也会有看房计划，那么，于刚需的买房人而言，什么时候出手购房，始终是备受困扰的大问题。买早了，怕楼市逆转下调，白白花了那些血汗钱；如果观望一下再买，又眼见着房价一天天上涨，手中的钱也在发毛，我们一起回顾以下2015年，政策的变化。

政策篇

年内四次降息，贷款买房省钱

8月25日，央行下调金融机构人民币贷款和存款基准利率0.25个百分点，成为2015年的第四次降息，至此，商业贷款首套房年利率最低为4.87%。而以北京公积金为例，北京5年期（含）以下公积金贷款利率由3%下调至2.75%；5年期以上的贷款利率由3.5%下调至3.25%。刷新了近20年历史最低纪录。

点评

降息的同时还有降准，这意味着银行将释放更大规模贷款，房贷将更好申请，购房者利息支出也更少。

公积金调上限最高120万

从2015年1月1日起，北京公积金个人贷款最高可贷金额从80万元上调到120万。据悉，要贷出120万元，一是购买政策性住房，包括经适房、限价房等；二是购买90平方米以下住房，而且必须是首套房。

点评

自住房由于是商品房属性，但因其套型面积以90平方米以下为主，因此大部分自住房买家还是可以享受到此实惠的。

松绑二套房 商贷首付为四成

3月30日，央行、住建部、银监会联合下发通知，购买第二套房商业贷款最低首付款比例为四成；公积金贷款购买首套普通自住房，最低首付两成；拥有一套住房并已结清贷款的家庭，再次申请公积金购房最低首付为三成。

点评

2013年以来，二套房首付高达7成，成为很多改善型需求者在购房路上的“拦路虎”，此新政大大降低其购房门槛。

减税负 营业税“5改2”

从3月31日起，个人将购买不足2年住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后差额征收营业税；个人将购买2年以上（含2年）普通住房对外销售的，免征营业税。

点评

减免一批过2年但不足5年的房产交易税费成本，从而使二手住宅市场出现成交放量。

公积金再降首付 最低2成

5月，北京出台公积金政策，二套房首付比例为3成。8月31日，住建部、财政部、央行下发通知，下调公积金二套房的首付比例。9月14日起，在北京拥有1套住房并已结清公积金贷款的，二套房公积金贷款最低首付款比例从三成降到二成。

点评

当前北京二套房公积金贷款最高额度只有80万元，所以只要房价超过100万，“首付2成”优惠就难享受，购房者必须支付较大比率的首付。

自己住什么时候买都合适

购房时机应该是由购房诉求不同来决定的，如果是自住需求的话，什么时候买其实对于个人而言都是合适的时机。主要是看选择什么样的项目，首先要有一个好的规划前景，第二，最好能够邻近轨道交通；第三，片区内有多个大型开发商进驻，一起来深耕这个区域，未来这个项目无论是居住前景还是升值前景都会比较乐观；从投资需求来看，更多还是要看政策环境，包括房地产调控政策和货币信贷政策，如果都处在宽松的初期，未来可以预见到是一个持续宽松的状态，那就是一个非常好的购房时机。

点评

既然股票市场不稳定，不妨转移一下投资政策。

供大于求 “限外”松绑

8月，住建部、商务部等部门联合出台《关于调整房地产外资准入和管理有关政策的通知》，称境外机构在境内设立的分支、代表机构和在境内工作、学习境外个人可以购买符合实际需要自用、自住商品房。

点评

楼市总体呈现供大于求局面，适当放宽对外资投资房地产和购房的限制就显得有必要。

市场篇

北京楼市整体回暖

据北京市房协发布数据显示，今年前8个月北京新建纯商品住房成交4.05万套，同比增31%。二季度开始，北京楼市明显升温，7月份到达成交一个高点之后，随后成交量虽有下滑，多个豪宅项目入市，使得签约价格带来结构性上涨。10月北京预计有36个新盘入市，成交量有望上升。

点评

虽然楼市金九成交量走势平稳，但今年北京房价上涨已是事实。

10万+新盘高端化

截止到9月20日，北京单价超过10万的豪宅签约套数达到创造历史纪录的169套，即使剔除盘古集中签约96套，也达到了73套历史最高纪录。此前豪宅成交历史最高年份28套2.6倍。

点评

为追求更高利润和平衡土地成本，预计将有一批项目“被高端化”，销售出现分化。

北京一地难求地价高涨

受到北京住宅类土地供应稀缺影响，2015年以来北京住宅土地成交出现“入市就卖出高价”的现象。9月8日，朝阳区东坝南区地块成交，折合楼面价4.7万元/平方米；9月9日，朝阳区孙河乡西甸村地块，纯商品房楼面价达5.86万/平方米。

点评

地价高涨，将带动房价上涨预期，北京新盘将进入豪宅时代。

郊区大房Vs市区小房很纠结

为刚需改善群体的一员，林女士去年就想将自己现有的位于东三环团结湖的一套两居室进行置换。但是发现像自己的情况找到合适的房子挺难。对于改善，她一直纠结于两种方式，一个是现有一套再买进一套，所谓“一碗汤的距离，1+1的形式”；第二种就是把现在的卖掉，再去五环内买一套大一点的，140-150平米的三居，但是发现这两种想法之下，都没有找到合适的。如果再买一套小的，要么太小要么太旧；而五环内现有的三居，同样面临比较旧，物业不好或者户型不满意的情况，那就意味着我既牺牲现有的地段，又不能达到改善的效果，并不划算。所以，没有符合自己标准的情况，就不算是比较好的购房时机。

总结

今年的市场应该是一个比较好的购房窗口期。主要是政策层面带来的机会。降准、降息利好市场，目前第五次的降息以后，比去年没降息以前的利息节省了十几万；其次，相关政策的出台对购房者来说也是一大利好消息，股市大跌加之经济下行压力增大，各类利好政策相继出台，政府在货币政策方面非常宽松。另外，2015年全国有上百个城市放宽了公积金政策，其中包括信贷额度、降低贷款难度，已经有超过百个城市发布了不同力度的公积金松绑政策，其中包括北京上海（楼盘）等有超过30个城市还提及了增加公积金贷款额度。整体看，全国层面的公积金政策刺激逐渐对市场增加影响。